Una vez terminada la remodelación, entre finales del S. XIX y principios del S. XX, se instaló en el edificio el Grand Hotel du Roma (conocido en la ciudad como Hotel Roma) que estuvo en funcionamiento hasta el año 1907 donde, como muchos de los edificios del centro histórico, sufrió los efectos de las inundaciones que se produjeron en Málaga el 23 de septiembre de ese año por el desbordamiento del río Guadalmedina, la famosa "riá".

Posteriormente a los acontecimientos de 1907, el edificio fue alquilado a la Sociedad Franco-Española de Grandes Hoteles, pasando a engrosar la lista de hoteles que esta compañía tenía en nuestro país y cambiando su nombre, denominándose a partir de entonces Hotel Regina. Se realiza una nueva adaptación interior de sus instalaciones con el fin de convertirlo en hotel de lujo ya que la ciudad no contaba con ninguno en esa época, incluso se convierte en uno de los primeros edificios de la ciudad en contar con ascensor.

El fin de la Guerra Civil marca el inicio de otra nueva etapa en la vida del edificio. La familia Álvarez, propietaria del mismo realiza una nueva adaptación de la estructura interior con el fin de adecuarlo a la nueva actividad que va a albergar, el alquiler de despachos y oficinas. De esta forma en la década de los años cuarenta del S. XX se instala en el edificio la sede de la Comisaría General de Abastecimientos y Transportes, organismo que tramitaba en Málaga las célebres cartillas de racionamiento con las que la población de la ciudad se abastecía de los productos de primera necesidad. Sus oficinas ocupaban la primera planta conviviendo con otros despachos de todo tipo, situados en las plantas superiores.

La actividad de alquiler de oficinas y despachos, desemboca en un proceso que lleva a los propietarios a acondicionar habitaciones para alquilarlas y destinarlas a viviendas, por lo que desde el año 1955 se fue observando como se producía, poco a poco, un profundo deterioro que dañó la estructura interior del edificio ante la ausencia total de mantenimiento en las instalaciones del mismo. Este deterioro tiene su culminación con división del patio interior por medio de separaciones de obra a modo de pequeños quioscos que se alquilan para actividades comerciales diversas.

El progresivo estado de deterioro en el que cae el edificio, hace que durante los años setenta y ochenta del S. XX esté muy próxima una declaración de ruina y el riesgo de una orden de demolición para el mismo, incluso el lamentable estado de conservación de los pivotes sobre los que descansaba el lucernario pudo provocar su desplome sobre toda la estructura interior del edificio.

Es entonces cuando, en gestiones absolutamente directas y personales, D. Francisco Porras Fontiveros entra en negociaciones para lograr un acuerdo con los herederos de la familia Álvarez y con los alquilados que aún se mantenían en el edificio, hacerse con la propiedad del mismo, someterlo a otra rehabilitación que le devolviese su esplendor pasado y establecer aquí la sede social de EDIPSA.

El proceso de negociación con todos y cada uno de los inquilinos se culmina en 1984 y el antiguo Palacio de los Ugarte-Barrientos es cerrado entonces para afrontar un periodo de obras que duró casi dos años y que le llevaría, con su reapertura en 1986 bajo la denominación de Edificio Edipsa, a entrar en una nueva época de su historia que tiene ya más de dos siglos de vigencia y que actualmente nos permite contemplar, sin duda, uno de los edificios más bellos del centro histórico de Málaga.