En Linkedin tenemos un grupo promovido por el Instituto de Práctica Empresarial denominado Punto de Encuentro del Sector Inmobiliario. En éste se sugirió que definiéramos con una sola palabra, según nuestro parecer, cual es la situación de nuestro sector. Hemos conseguido gran variedad de opiniones que van desde las optimistas que ven oportunidad en la crisis hasta las que servirían como rúbrica de su acta de  defunción. A mi me gusta pensar que la palabra que lo define es diferente, porque así hay que entenderlo desde hace ya un tiempo y porque lo va a ser en los próximos años, ya que ni su funcionamiento se parece al que conocimos en fechas pasadas ni el papel de los sujetos que en él actúen será el mismo.

Si la relación entre el sector inmobiliario y el financiero en el pasado reciente era prácticamente de dependencia en la actualidad podemos decir que el primero, siguiendo a Marcial Bellido, ha sido adoptado por el segundo. Y lo es porque ahora los principales actores no son otros que las entidades financieras que acumulan la mayor parte del stock pendiente de venta. Los reales decretos por los que el Gobierno ha diseñado la reforma financiera y el denominado banco malo, que aglutinará los activos de las entidades que han necesitado recapitalizarse con fondos públicos, están provocando una aceleración en los planes de todas estas entidades para reducir el stock, siempre por la vía de la reducción de precios. Dicho stock, según los expertos, no se está reduciendo a los ritmos que debería, ya que siguen teniendo entrada en los balances de estas entidades los activos que ahora se están adjudicando una vez que las primeras refinanciaciones que otorgaron a los promotores han resultado inviables. Las entidades que no han sido recapitalizadas gestionan estos activos a través de sociedades creadas ad hoc con políticas muy agresivas de precios de forma que están condicionando la tendencia del mercado. Los activos que recibirá el SAREB o banco malo, a la espera de cual será el resultado de su funcionamiento, probablemente no sean los más competitivos. Claro está que también será un nuevo elemento de presión a la baja de los precios pero sería necesario un análisis más profundo de la composición de esos activos. Y es que, como ha resaltado PriceWaterhouse en un reciente informe, uno de los problemas que tiene que resolverse en el sector es determinar realmente cual es la composición del stock, diferenciando entre  las tipologías de inmuebles, distinguiendo los productos terminados, en construcción y los suelos, sus ubicaciones geográficas o los usos,  de forma que puedan tomarse medidas en función de estas clasificaciones y que permita ver con claridad que las problemáticas en una provincia del interior no son las mismas que en una provincia como Málaga, o dentro de una misma provincia, no son iguales entre municipios, pudiendo existir zonas donde al contrario de lo que podría parecer, pudiera haber una demanda aún no satisfecha.

Es cierto que actualmente, de todas las variables que condicionan la decisión de compra, es el precio el que tiene el mayor peso, habiendo pasado otras como la situación, la superficie o las calidades a un segundo plano. El cliente habla principalmente de precio, pero no todos los productos son equiparables exclusivamente en función de éste, y tenemos experiencias como la de Edipsa que este año está vendiendo calidad, situación y personalización de las viviendas, además de a buen precio, sobre plano y con un enorme éxito. Por tanto, a pesar de existir una gran oferta, la vocación hacia satisfacer la demanda existente de determinados productos y servicios, debe ser una de las principales estrategias a seguir por las empresas que quieran operar en el sector en los próximos años.

En los próximos años, la supervivencia de la mayoría de las promotoras-constructoras tal y como las hemos conocido estará en entredicho. Primero porque la competencia de las entidades financieras es durísima, al conceder, unas veces, mejores condiciones de financiación para sus productos, y otras, al intentar arrebarte al cliente que se interesó por la hipoteca de la vivienda que quería comprarte. Y si se trata de iniciar nuevos proyectos inmobiliarios, la mayoría hace tabla rasa respecto de la empresa, de la ubicación o del tipo de producto. Y esto trae causa de los Reales Decretos de la reforma financiera. Durante el boom inmobiliario esa no diferenciación, desde mi punto de vista, junto con la liquidez casi infinita, fue uno de los problemas que coadyuvó a que estemos atravesando la actual situación. Cualquiera podía ser promotor, sin experiencia y sin la profesionalidad suficiente, y era fácil acceder a financiación prácticamente ilimitada. Ahora la no diferenciación, por la vía de la restricción, y por Real Decreto, coloca a todas las promotoras en la misma situación si de comenzar nuevos proyectos se trata. Da igual cual haya sido la trayectoria, el producto o el cliente al que se dirija, lo que no parece lógico. Por lo tanto, la actividad principal de las promotoras-constructoras que consigan superar la crisis, según mi parecer, tendrá que orientarse a buscar fórmulas de colaboración con las entidades financieras, bien para que desarrollen los suelos que puedan tener salida a corto o medio plazo o bien como colaboradoras en la comercialización o en la finalización de producto en curso, ya que serán estas entidades las que tengan el papel protagonista del sector en los próximos años.